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2015下半年房價預判...

發布日期:2018-06-01

2015年上半年,樓市政策是一波未平一波又起,連續的降息降準不僅讓股市坐上了過山車,樓市也已經火熱。從930,330新政,到年內三次降息、降準,從下調營業稅,到進一步放寬公積金貸款申請門檻,一系列的托市政策刺激了2015年上半年改善型購房需求的持續釋放,支撐了樓市的復蘇,尤其是全國重點城市的房地產市場大都走出了2014年的歷史低谷,與此同時,庫存量較大,消費需求不足的三四線城市依然未能擺脫樓市量價低迷的陰霾。那么下半年,樓市行情又將如何,對我們又會有啥影響呢?

 

2015上半年樓市六大特征

 

 

交易量:走出2014低谷二季度屢創新高

 

根據數據統計,2015年上半年,北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全國8大重點城市樓市交易量,普遍走出2014年的低谷,尤其是在330新政之后,月度交易量屢創新高,與新房市場相比,二手住宅交易量的同比漲幅更加明顯。

 

房價:

一線城市穩中有漲 二線城市止跌企穩 新房均價漲幅大于二手房

 

根據數據統計,2015年國內主要城市的房價走勢出現了更加明顯的分化:北上廣深一線城市新房和二手房均價“穩中上漲”,其中供應偏緊,地處中國兩大證券交易中心的深圳和上海房價在交易量漲幅較大的同時房價漲幅更加明顯,而交易量漲幅相對平穩的北京和廣州,房價基本保持了相對平穩。

 

二線重點城市的房價整體來說“止跌企穩”,其中樓市庫存壓力較小的天津、南京等城市,房價漲幅比較明顯;而前期樓市供應較多,庫存壓力較大的杭州等城市,房價仍較低迷。

 

受豪宅集中入市,住宅精裝化,以及庫存壓力等因素影響,庫存壓力較小的一二線城市的新房房價漲幅普遍高于二手房。

 

購房人群:改善型購房人群成主力 一賣一買市場聯動效應明顯

 

從330新政開始,中央的托市政策開始從對首次置業購房人群的支持,轉向對購買二套的改善型購房家庭的支持。受此影響,積壓的改善型購房需求得以釋放,據統計,通過我愛我家進行二手房買賣的家庭,60%以上都是需要一賣一買的改善型購房客戶。樓市政策轉向加大對改善型購房需求的支持,利好市場聯動效應的釋放,加快房產流轉,促進樓市復蘇。一方面,改善型購房需求的入市,有利于中大戶型、中高總價優質新房的銷售,緩解新房庫存壓力;另一方面,改善型購房需求在改善過程中釋放出大量優質二手房源,釋放出了小戶型房源則滿足了首次置業家庭的需求,釋放出的中大戶型房源則滿足了部分區域置換家庭的需求。

 

新增供應:開工拿地不足去庫存是主基調

 

據國家統計局日前公布的今年1~5月份的全國房地產開發和銷售數據來看:房地產開發企業到位資金同比下降1.6%;房屋新開工面積同比下降16%;土地購置面積同比下降31%,北上廣深等全國重點城市的相關數據普遍出現了大幅下滑。

 

對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示:2015年上半年雖然利好消息不斷,銷量持續上漲,但不少開發商面對較高的庫存,依然信心不足,為了沖刺半年業績,大部分開發企業都展開了“借勢走量”的年中促銷大戰,使得上半年土地成交、新開工面積的大幅縮水。

 

二手房供應:掛盤量增加 供求矛盾緩解

 

2015年上半年二手房交易量回升的背后是房源和客源的雙增,但是房源增加的幅度遠大于客源。以北京為例,2015年上半年二手房新增房源是新增客源的3.5倍,這也使得二手房供求比從年初的1:5下降到年中的1:2。供求矛盾的緩解使得二手房市場從業主占據優勢的賣方市場向買賣均衡的市場發展,而房源量的充足在一定程度上促進了交易量的回升和房價的相對平穩。

對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為:改善型客戶的大量入市無疑是促進房源量增加的首要因素。因為他們無論改善的目標是新房還是二手房,都要把手里已有的二手房出售以獲得改善購房的資金,限購城市還存在獲得購房資格的問題。而這部分改善型購房人出售的二手房少則一套,多則兩三套,因而進一步加大了二手房的供應量。

 

房屋租賃:淡季不淡 租金穩中有升

 

近些年重點城市的租賃市場呈現出兩大特征:一是淡季不淡;二是租金相對平穩。

 

全國北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、杭州、南京等8大城市,也是中國優質高等院校聚集的城市,也同時是吸引外來人口就業的重點城市,外來人口的大量流入,造成了這些城市的租賃市場隨著租房需求量的漲跌而出現淡旺季特色。一般來說,春節后正月十五之后的一個多月里為春季租賃旺季,這部分時間租房人群大多為外地流入的求職就業人群,6月中旬開始至8月底的2個左右的時間段內為夏季租賃旺季,畢業大學生是這部分時間的主力租房人群。但是,胡景暉指出,隨著近些年越來越多的暑期畢業生為了躲開暑期租賃旺季而提前至四、五月份租房,使得四五月份的租賃淡季并不平淡。雖然交易量有所回落,但是租金價格保持了三月旺季的水平。

 

與此同時,由于近些年大量房源進入租賃市場,使得供求矛盾大為緩解,租金漲幅也逐步由2011年之前的兩位數下降到3~5%左右的年度漲幅。

 

下半年樓市即將發生的幾件大事

 

一.全面取消限購的聲音仍然不絕于耳

 

去年,機構預測下半年全國各城市會逐步放開限購,而今年在全國除去一線城市均放開外,基本上可以說全國限購已經進入了一個常態化,也就是說該放開的基本也差不多了,沒放開的一時半會可能也很難放開了。自去年各大城市陸續取消住房限購政策之后,關于北、上、廣、深何時取消限購的話題一直不絕于耳,尤其在今年下半年將繼續圍繞這個話題展開討論。

 

上半年,市場上又傳出6月17日深圳將取消住房限購政策的消息。對此,深圳有關部門表示,上述消息為謠傳,將繼續執行現有限購政策。北京有關領導也表示暫不考慮取消限購。只要不取消,那么就一定會不斷有各種取消傳聞刺激我們。

 

二.分類調控將更加堅定地貫徹下去

 

新一屆政府自上臺以來,一改以往動不動就干預市場的理念,雖然堅持調控的大環境不動,但是在具體執行中已經分化成區別對待式的樓市調控政策,這種觀念已經在過去有所嶄露頭角,在今年下半年會體現得更加明顯。對價格漲幅過大、投機過熱的地區采取嚴格的調控政策,反之,則采取寬松、放松的政策措施。

 

三.降息降準等利好樓市政策不斷出臺

 

2015年全國樓市迎來政策寬松期,進入新常態。國家頻頻“插手”救市,如“330新政”、降準降息等寬松政策連出,地方政府也紛紛從不同方面松綁樓市,如取消“限外”、取消限購、松綁公積金新政等。

 

經過多輪降息,目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史最低水平,著實為置業者購房供房壓力大大減負,此外,營業稅減免、貸款額度提升也都達到最大的寬松力度。預計下半年降息、降準貨幣政策可能還會繼續寬松,今年有望迎來08年以來最大力度的降息。在相對寬松的貨幣政策環境中,也會使得房地產行業保持資金面的寬裕,一旦經濟觸底反彈,也會對房地產行業產生正向激勵,提振購房者信心。

 

四.一線樓市加速回暖 但暴漲幾率不大

 

據國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示,5月份,住宅銷量創年內新高,一線城市房價漲幅明顯,樓市回暖趨勢明顯。從城市看,房價下跌的城市正在減少,特別是已有過半城市二手住宅市場處于上漲態勢。

 

那么在接下來的下半年,全國房地產市場在多重利好背景下,一定會迎來一個向上發展的勢頭。但限于行業結構性過剩的現狀,以及整體需求回落的大趨勢所限,大多數房企現階段的主要任務還是去庫存,房價回升還是以穩為主,不太可能出現暴漲現象。


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五.豪宅開發商有的笑有的看著別人笑

 

隨著地價的不斷攀升,土地供應稀缺的北京城區已經成為頂豪廝殺的主戰場,從海淀到朝陽,從東城到西城,眾頂豪紛紛亮相,2015年成為北京豪宅“元年”。

 

數據顯示,2015年1月至5月北京豪宅市場(成交價6萬以上)共實現成交613套,成交面積17.6萬平方米,相比去年同期分別大漲77%、108%。在這其中單價超過10萬元的頂級豪宅共實現成交121套,相比去年同期翻了17倍,而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約,頂豪產品前5個月成交同比上漲幅度也高達257%。

至于促使豪宅熱銷的原因有很多,當然其中也難免有貓膩。但是豪宅市場也不是普遍誰都日子好過,有的賣得好,有的根本就賣不動。

 

六.全國土地市場成交活躍“地王”再現

 

其實土地市場與樓市之間的相關性無法說明誰是因誰是果,相互影響相互推進。2015年下半年土地市場也會在開發商信心十足地情況下加快拿地策略,甚至制造多個“地王”。6月初,華潤華發聯合體以87.95億元拿下上海閘北地塊,地塊樓面價38061元/平方米,刷新了其自身于3月創下的上??們r“地王”紀錄。同日,招商平安聯合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價,競得寶山大場鎮地塊,創出近90%的高溢價率。

不僅是一線市場,杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價9975元/平方米,溢價率33%,成為2014年春節以來杭州溢價率最高的住宅用地。

 

七.百姓棄股買房仍熱衷投資房地產

 

中國人民銀行6月19日發布的二季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示,在房價預期與購房意愿方面,51.5%的居民認為目前中國房價高難以接受,較上季下降0.4 個百分點。對于現階段房價,過半居民認為難以接受,但購房者的購房意愿卻較一季度有所提高。

 

不少網民認為,一線城市房價這一輪上漲,是多重原因促成的,包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動等。政策上已經以穩為主基調,而房價也不再有上漲壓力,更多的開發商將以降價走量為主打,而市場也將呈現去化的主旋律,購房者面對這種市場背景,更加趨于理性。

 

但是在一線城市,購房者買漲不買跌的傳統或有所改變,依然有強勁的市場需求?;鸨墓墒幸矊⒋偈垢喙擅瘾@利返現,轉戰樓市,加入買房大軍。預計2015下半年,那些地段、品質優越的高端改善樓盤或將有更好的表現。

 

八.房地產將迎來真正“互聯網+”元年

 

2015年5月,地產企業最最主要的事件就是萬達集團和萬科集團即將達成重要戰略合作,雙方將在房地產相關領域的發展進一步聯手。還有世茂將推出“52+”Mini Mall產品線、泰禾投資深圳吉屋、方興攜騰訊打造“智慧家”“2+X”全面發力等各種房地產企業的各種“互聯網+”轉型等。

 

2015年尤其是下半年,將真正打開房地產行業全面與互聯網融合的局面,如果說去年提出“互聯網+”的概念,使2014年成為房地產“互聯網+”雛形,那么2015年才是房地產真正實現“互聯網+”的元年。但是安家在去年就曾預測,大都是趨之若鶩,難免會九死一生,死得很慘。

 

九.房產稅依然難推進,雷聲大雨點小

 

自從今年3月1日《不動產登記暫行條例》施行以來,老百姓都特別關心房產稅的開征時間的最新消息,因為不動產登記為房產稅的開征提供了技術可能。5月18日,國務院同意發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》,其中對于2015年財稅改革中稅制改革的內容規定,并不包括推動房地產稅立法工作。

財政部財科所原所長賈康指出,“具體的推進過程中這是一個策略性的掌握,這是我的解讀。一旦房地產市場的調整分化見了眉目,我覺得很可能在今年下半年就差不多見眉目,后面改革的安排還會按原有邏輯展開。”就像住房統一登記難產一樣,結果好不容易出臺了,效果完全沒有預期那種感覺,幾乎與我們的生活沒有任何影響。房產稅也一樣提了多年,到現在幾無進展,即使下半年有了進展,依然可以忽略對我們生活造成的影響。

 

十.房價上漲,調控聲音再起

 

5月,住宅市場熱起來了。6月,土地市場也熱起來了。土地市場的火爆再次引發人們對樓市的猜想:“面粉已經漲價,面包價格會跟風上漲嗎?”不過一線城市的全面回調并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。

但有一點非??隙?,市場轉好,多數開發商對漲價滿懷信心。所以,不管該不該漲價,但房價是肯定要漲了。那么,隨著下半年房價上漲,遏制房價上漲的呼聲會再度響徹我們的耳畔。但是,只要房價不會過度暴漲,相信政府宏觀調控的機會不大。

 


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