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中國樓市或將面臨的問題及趨勢.

發布日期:2018-06-01

隨著住房發展背景由“總量供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變,以及住房發展主線由“有房住”向“住好房”轉型,未來十年中國樓市將面臨以下突出問題:

 

一是住房存量的結構性過剩如何消化及鬼城、空城問題。

 

未來十年,中國產業結構將面臨深刻轉型,第三產業在經濟總量中的比重將不斷上升,而第二產業在經濟總量中的比重將趨于下降。

 

由于第三產業主要集中于一、二線城市,而第二產業則是三、四線城市的重要經濟支柱,這種產業結構轉型實際上指明了未來的城市的人口分布藍圖。

 

未來三、四線城市人口總體將持續外流,而一、二線城市人口總體將繼續保持流入態勢。

 

三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經較為嚴重,而其未來的人口又呈流出態勢,住房供給結構性過剩問題必將會更加突出。

 

此外,過去十年,各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材,遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。

 

這些題材新城,有一些只是為了配合政績或地產炒作需要,通過虛構的城市發展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的,并沒有真實的產業發展作為支撐。

 

隨著房地產熱的退潮,其中有部分必將淪為鬼城或空城。

 

二是住宅小區物業脫管問題。

 

未來住宅小區被物業公司主動“拋棄”的現象將會越來越常見,形成一個重要的社會問題。

 

在過去住房大開發時代,開發商為了促進樓盤銷售,往往主動掏錢對旗下樓盤的物業管理費用進行補貼,從而營造出高檔明星樓盤的假象。

 

隨著大開發時代淡出歷史,部分開發商退出區域市場不再賣房,也就無需通過補貼原有樓盤物業管理來促進新樓盤銷售。

 

失去了開發商補貼后,小區原有的物業管理將難以維持,隨時面臨被物業脫管的可能。

 

物業脫管的另一個重要原因是,我國的住宅小區規模偏大,五千戶以上的大樓盤也極為常見,這就產生了一個物業費搭便車問題。

 

部分業主以各種理由拒交物業費,從而間接將物業管理成本轉嫁到繳費業主的身上。

 

這將會形成一個傳染病效應,使拒繳物業費的業主比例不斷增加。一般來說,如果拒繳物業費的業主比例增加到30%以上,物業管理公司將很難維持下去,只能將所管理的小區主動“遺棄”。

 

三是存量住房品質低劣問題。

 

我國存量住房品質低劣有它的客觀原因。我們通過十年左右的時間蓋了別的國家需要幾十年上百年才能蓋完的房子,難免會對社會形勢的發展估計不足。

 

建房標準提升相對滯后,跟不上形勢變化,這是住房品質低劣的客觀原因。

 

住房品質低劣的主觀原因是,在以往供不應求的市場態勢下,開發商沒有改進產品品質的動力,商品房只要能蓋出來都能高價售出。

 

未來隨著存量房時代的到來,住房品質低劣問題將受到更多的關注。

 

住房品質低劣可體現在多個方面,如缺乏必要電梯設備,無老人兒童便利設施,建筑結構未做保溫,外墻窗戶漏雨滲水,無足夠的停車位,戶型結構不合理、配套不全等。

 

住房建筑缺乏個性也將會是個問題。作為低成本復制的產物,同一住宅小區往往每幢樓房都長得一模一樣,即便高檔別墅區也不例外。

 

在住房稀缺時期,缺乏個性或美感不會是人們關心的重點。但隨著住房缺乏時代的過去,千篇一律的住房外觀不光是缺乏美感的問題,它還將給人心理上施加莫名的煩躁感,需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變。

 

 

中國樓市未來10年預計將發生兩個趨勢性的轉變

 

一是居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉變,住房市場不會出現整體崩盤。

 

盡管存量住房從數量上已經出現結構性過剩,但是多數居民家庭對現有居住狀況并不滿足,居民改善住房條件的期望仍很迫切,優質住宅的短缺仍將維持一段時間。

 

從人口流向看,中國作為發展極不平衡的大國,人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的,不會在短時間內出現一邊倒式的需求萎縮態勢。

 

大城市病的集中爆發將使部分富裕家庭對其產生厭惡感,從而激發了大城市郊區化的動力。

 

但又有不少人口因大城市的高收入和高水準公共服務等,而被從中小城市吸引過來,在一定程度上將大城市富裕階層家庭郊區化的空缺彌補。

 

在可以預見的未來,中國住房市場不會出現斷崖式的需求崩潰,但有可能會出現重大結構性調整。

 

二是供求形勢由“供不應求”向“結構性過剩與結構性短缺并存”轉變,房價結構調整不可避免。

 

由快速城鎮化與國民收入高增長所帶來的住房總量短缺已經趨于尾聲。多數城市住房出現結構性過剩,房地產市場持續滯銷。一、二線城市將進入存量消化期,房價短期相對穩定。

 

前期的瘋狂上漲誘發了一、二線城市大量新房集中上市,已經形成階段性高供給態勢。為消化結高房價與階段性高供給,一、二線城市住房價格將進入盤整期。

 

但從長期看,一、二線城市的住房剛性需求仍可能是增長的,因而短期盤整主要是應對階段性供應過剩問題。三四線城市樓市可能頹勢延續,局部鬼城現象凸顯。

 

三、四線城市由于前期突擊造城運動產生的大量住房供給,在未來人口外流的條件下,鬼城現象可能擴大。

 

與一、二線城市不同,部分三、四線城市住房剛性需求從長期看是萎縮的,因而也就存在住房絕對過剩的可能性。


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