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李總理為什么不再提城鎮化,而是提互聯網+?

發布日期:2018-06-01
 

 

細心的人可能已經注意到,前兩年轟轟烈烈的城鎮化,現在已經比較少提了,現在提的是互聯網+。很多人據此推論,城鎮化搞不下去了。

到底是誰搞錯了?從十多年前為萬科提供戰略咨詢服務開始,我對中國房地產應當是再熟悉不過,既然有這么多人說錯了,那我就從戰略層面上分析一下吧!

一.城鎮化搞不下去的原因

從現象上看,不錯,城鎮化是搞不下去了。早在兩三年前,我就明確寫文章反映出,目前這種以房地產思路做的城鎮化項目,必然死路一條,道理很簡單:

 

第一. 城市房地產開發是居住需求,是剛需,而郊外城鎮化不是居住需求,而是游玩需求,購買動機完全不同。

第二.房地產開發是快周轉,是基于銀行的債權體系,而銀行債權的前提是你要有贏利能力。而城鎮化項目是慢周轉,是個長期收益的事,銀行顯然不能支撐,也不愿支撐。

第三.房地產是個簡單的業態,建好房子銷售就好了。而城鎮化項目是多業態,是個小社會,非常復雜,這也是房地產企業搞不定的。

遺憾的是,中國的城鎮化項目,基本是由房地產公司搞的,他們以為象過去做房地產一樣,把房子賣出去,獲得現金流,然后再反補城鎮化項目就行了,但現在城里的房子都賣不出去,城外的房子如何賣得動?

所以,我斷定城鎮化項目做不動,事實也正是如此,在城鎮化喊了兩年之后,聲音終于小下來了。

但城鎮化真的錯了嗎?以國際發展趨勢,是個正常的人都會認同城鎮化,或者說逆城市化是必然趨勢,中國的城鎮化戰略并沒有錯,錯在玩城鎮化游戲的都是房地產商,他們以房地產思路做城鎮化,自然大錯特錯。

當然,帳也不能全算在房地產商身上,他們不做,誰又來做?根本的問題,還是出在中國的金融體制問題上。

二. 城鎮化與政府救市:繁榮的資本市場是創新與城鎮化的前提

對目前出現的股市災難,本輪政府拿出的姿態是,不遺余力去救市,舉全國之力務必把股市挺上去。奇怪的是,過去N多主張市場自由化人士,包括我本人,對政府的這種做法采取了支持的態度,。

按道理,政府強力干預市場,這當然是錯誤的。但為什么這次救市得到了不少市場化人士的支持,這是因為大家清楚,中國今天的出路,在于一個強大而自由的資本市場,而這個市場已經開始了,比如新三板放寬管制,明確實施主板上市注冊制,這是多好的勢頭?

所謂“大禮不辭小讓”,方向正確,我們小民其實很寬容政府在特殊時刻的“任性”。但問題是,救這個市來干什么?只有在一個條件下,我們支持政府救市,那就是讓中國的資本市場自由化,發揮真正的股權市場功能,拯救與支撐中國的創新。

在過去,中國的金融體系是銀行一家獨大,銀行這樣的債權體系,只會支持兩類企業,一類是房地產這樣的高產出企業,另一類是靠山寨,靠模仿迅速做大的制造性企業,結果是什么?是包括房地產在內的產能大量過剩。

是中國沒有需求了?非也,看看每年有多少人出國旅游,再看看全球46%的奢侈品都被中國買走,這說明什么?說明國內的制造體系完全滿足不了中國中高端人群的需求,人民生活水平提高了,可企業只習慣生產山寨低價品,怎么辦?。

出路在于創新,這就是“互聯網+”提出的由來。很多人認為“互聯網+”是如何應用互聯網技術手段的問題,我覺得,這種認識既低估了移動互聯網的革命意義,也低估了本屆政府的眼光。

我們要從金融層面來看“互聯網+”,這樣才能得到真正的認識。 “互聯網+”在資本市場層面的最大意義,是傳統企業可以基于互聯網聚合客戶資源,創造新的業務模式,這在資本市場上是可以估值的。這種估值模式,改變了傳統企業靠硬件,靠賺錢才能融資的模式。

這意味著,中國相當一批傳統企業,完全可以通過互聯網改變商業模式,從而到資本市場直接融資,有了錢,有了金融系統性的支持,企業才能夠講轉型,否則,誰有這能耐?

城鎮化在國家層面最重要的戰略意義,就是承接城市中產階級消費升級,在擁有了住房汽車之后,中產階級需要遠離越來越擁擠的城市,去親近自然,去享受文化娛樂生活,住宅市場下降,城鎮化市場上升,這多自然?

只不過,不能再以房地產的思路去做城鎮化了,而是要以“互聯網+”的思路,從金融層面來解放問題?;蛘哌@樣說,城鎮化項目如果不從金融模式的設計上突破,是沒有出路的。

有人不耐煩了,理論好講,如何做才是真招。好吧,城鎮化項目業態無非有如下幾種:商業地產,旅游地產,養老養生地產,農業休閑地產,文化地產,產業地產幾種,下面,我就來講如何做。

三. 實戰模型二:“互聯網+商業地產”項目的頂層設計

受電商的沖擊,商業地產陷入了困境,開業了的商業綜合體一天不如一天,慘淡經營。在建或沒有開業的,招商招不起來,店鋪賣不出去,未來在哪里?

其實按“互聯網+”的思路,出路很容易找到,那就是改變傳統的“商業地產住宅化”思路,即不要指望賣掉商鋪來回流現金,而是建立“互聯網+社交+商業”的資本模型,這個模型包括這么幾點:

 

1.開發建立本地生活化的電商平臺,細分用戶。

2.把招商的錢用于吸引用戶到平臺上來(按互聯網營銷標準,二十萬本地用戶也就幾百萬搞定)

3.將這個電商平臺資本化(按資本市場估值,20萬本地用戶至少值兩千萬美元),平臺有了價值,引入投資者就簡單了。

4.將線下商業地產作為電商平臺的體驗平臺、社交平臺與大眾創業平臺(建立本地微商的創客體系)。

5.將此O2O體系到新三板或創業板上市(地產是上不了市的,要通過O2O去上市),通過增發獲得經營所需要的資金支持,并通過并購或被并購等方式實現規模經營,將資產證券化。

6.以上做法,就是真正的O2O,大家可以對照看,先有線上后有線下,這才是真正的“互聯網+”,而萬達王健林的做法,正好相反,這就是我認為萬達電商轉型基本沒有成功的可能。

四. 實戰模型二:““互聯網+旅游地產”項目的頂層設計

旅游地產最大的問題是旅游投資期長,投資大,另外,旅游有十分明確的季節性,旅游旺季供不應求,旺季一過,門可羅雀。目前旅游地產做不起來,原因就在于此。

其實按“互聯網+”的思路,出路很容易找到,那就是改變傳統的“旅游地產住宅化”思路,即不要指望賣掉地產來回流現金,而是建立“互聯網+旅游文化+休閑養生”的資本模型,這個模型包括這么幾點:

1.建立全國甚至全球性的旅游主題的電商平臺,以興趣,愛好與價值觀細分旅游用戶(更簡單的做法,是直接與旅游電商公司成立合資公司)

2.把招商的錢用于吸引用戶到平臺上來(按互聯網營銷標準,幾十萬旅游用戶也就最多幾百萬就搞定)

3. 將這個電商平臺資本化(按資本市場估值,幾十萬旅游用戶至少值幾千萬美元),平臺有了價值,就可以引入戰略投資者。

4.將線下旅游地產作為電商平臺的休閑社交娛樂平臺(把旅游需求轉化為休閑度假娛樂需求,從而有效避免淡旺季問題),產品發布平臺(如拉斯維加斯)與大眾創業培訓平臺(主題化的微商體系),通過眾籌等方式創造參與式的旅游景點。

5.將此O2O旅游體系到新三板或創業板上市,通過增發獲得經營所需要的資金支持,并通過并購或被并購等方式實現規模經營,將資產證券化。

這種設計與過去房地產思路最大的不同,在于我們先要搞清楚,旅游的資本價值是什么?是游客而不是所謂的景區,游客才是旅游地產最值錢的資本。

當然,你可以說,沒有景區如何有游客?是的,但先做游客還是先做景區?是把游客當成資本價值還是把景區當成資本價值,這是完全不同的兩個思路。

一旦旅游地產的資本模型建立在如何聚合旅游客戶上,這樣的做法就完全顛覆了傳統的旅游地產思路,讓旅游投資模式發生了改變。比如完全可以讓游客來“眾籌”參與創造景區,相比自己關門建造,既省錢,又省力。

限于篇幅,我就不一一具體講了,對于養老養生地產,農業休閑地產,文化地產,產業地產,原理都是共同的,按照國際消費趨勢,在人均GDP超過八千美元之后,消費的動機與行為方式都發生了很大變化,別再把消費者當成消費工具,而是要基于消費者創造出他們喜聞樂見的設施與服務。而這種創造方式,在今天有了一個十分重大的突破,那就是互聯網+。

結語

關于城鎮化,我做了很多研究,很多研究也不再僅僅是種想法,這一年多來,我已經與不少客戶在合作進行。而正是因為我們這種創新型的模式,我覺得中國的資本市場就太重要了,這也是我打賭中國股市不會崩盤的原因。

道理很簡單,在中國制造嚴重山寨化與過?;谋尘跋?,如果創新者不得到支持,那失敗者不再是單個的企業,而是國家了。經濟是基礎,這點統治者比我們清楚。

現在,資本市場正處于一個轉型期,新三板,戰略新興板,創業板,甚至主板,全面轉向注冊制,且很快全面打通,我們知道,中國經濟轉型在此一舉,再也輸不起了。

記得巴菲特說過一句話:“別人貪婪的時候,你要恐懼。別人恐懼的時候,你要貪婪。”

城鎮化戰略錯了嗎?看看國際趨勢就明白了。

城鎮化項目現在讓人恐懼嗎?是的,讓人恐懼。

一個代表趨勢的東東讓人恐懼,意味著什么?

意味著可以“貪婪”地行動了!

 

標簽:  鄉村農業策劃,互聯網+,商業策劃,商業規劃,項目拿地,立項


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